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住宅ローンコロナ禍 問題

さて、コロナ禍で収入が減り住宅ローンの返済が滞ってしまうなんて事が、現実として有りえる昨今
対処法は知っておかなければなりません。

 

 

 

 

「収入減で住宅ローン返済は限界。この先で何が起きるのか?」

 

コロナ禍での銀行は優しくて、相談すれば 「当面は金利だけで」。
1年後 ? 銀行は
「様子は如何」
「まだ ダメ」 と答えれば延長か?

 

 

精神的金銭的に余裕がある内に、先に考えて心で決断します。

 

道は二つ。
@ 銀行と戦い 競売
A 銀行に従い任意売却(任売)

 

何もしなければ@に進みますが、実際はAが多い?

 

 

@銀行と戦い、競売なら・・・
 最後は強制退去となりますが、それまでの2〜3年間は金利だけ又はタダで住め、
 つまり資金を残せます。 しかし、勇気と精神力が必要です。

 

 競売を選んだら心の中で臨戦態勢。
 返済したつもりで再起生活資金を残します。
 ローン相殺されぬよう注意深く既存預金は早めに引出し、目立たない別銀行の家族名義預金に逃がします。

 

 内容証明に最初はビビっても「そんなもの」と慣れましょう。

 

 覚悟して返済停止です。 汗??
 戻れぬ一歩です。
 数か月で「期限の利益喪失通知」、 一括返済しろの通知

 

 ※税金(固定資産税)は逃げられません。滞納すると車や預金を差押えしてきます。

 

 「保証会社へ代位弁済通知」、債権者が銀行から保証会社に変わり、信用情報はブラック確実に。
 「一括返済しなければ差押えの通知」、で直ぐに差押登記です。
 裁判所の執行官が調査に来て、物件の資料写真が公開されます。
 差押えから半年ほどで競売です。
 知らない人が家の周りをうろつき写真を撮っていきます。
 怖い人に住んでもらう等の執行妨害の方法もありますが、やってはいけません。
 なお入札期日までは「任意売却」への移行が可能です。

 

 < ウルトラC は親戚による競売です。>

 

   銀行の納得額なら買手は誰でもいいはず。
   親戚に(安く)売るなら任意に応じる
   と銀行交渉。
   銀行次第ですが競売は面倒だし、競売より高額なら「まぁ〜いいか」。
   親戚へのこのローンは困難で資金が難題。
   ただ競売と違い任意なら親戚が確実に買えて
   将来息子が住宅ローンで親戚から買戻すのがベストシナリオ    

 

 

 残念ながら競売のプロに落札されました。
 債務者に居住権などは無く退去へ。
 なお通常売買とは違い競売なら土地建物に対する瑕疵(雨漏り、シロアリ被害の責任は無し

 

 落札が決定した場合
 競落人から郵便受けに手紙が入ります。
 「私が落札しました。いつまでに退去していただければ○○万円支払います。」
 意味は「退去しなければ強制執行で追い出しますが、面倒だしコストも掛かるので自主退去いただければ
 引越し代プラスアルファを払います。如何でしょうか? の内容。

 

 返事としては「無一文なので、家賃月○万円で住み続けたい」
 の交渉(お願い)可能ですが、 さぁ〜どうでしょう?

 

 

A 銀行に従い任意売却(任売)なら自宅を売却し、売却代金を銀行へ返済して、自ら退去します。

 

 任売はノウハウ経験必須の不動産業界ビックビジネスで、本屋さんには任意を勧める本が山積みされています。
 仲介する不動産屋さんを自分で探すか、銀行紹介業者か。
 価格決定権者は担保権のある銀行側。

 

 銀行担当者の本音
 「高く売るよりスムーズさ。 銀行本部が承認すれば、いくら安くてもいい。」
 売主の本音
 「高く売れても銀行側が全回収し何も残らない。だから売値はお任せ、勝手にいくらでも売って」
 売り側仲介手数料3パーセント(銀行が値切るかも)を銀行返済額から削ってくれれば売主に負担はない。
 うまくいけば引越し代程は残してもらえるかも・・・
 だから売主は任売に流れます。

 

 どれだけ安価で銀行を押し切るかが任意不動産屋さんのウデ。
 買主に多いのは、融通は利くけれど安値買いの買取転売屋さん、仕入れリノベして転売です。

 

 

問題は 残った無担保債権

 

 競売@なら債権者とは交渉ナシ。
 任売Aだと普通なら残債交渉。

 

 銀行側から値切ります。「月2万円返済を」と言われ「千円」と応じ 月2千円で決着です。
 自己破産はしない覚悟で。
 弁護士に相談すると破産されがちなので注意。
 大切なのは、※子供に保証人に加えない。
         ※残債を公正証書にしない。

 

 @なら待ち続けるだけ
 Aなら月2千円を払い続け待ちます。

 

 2〜3年で「債権譲渡通知・・・残債をサービサーに売却した」
 が届くはず。これを待っていました。

 

 債権者がサービサー(債権回収会社)に変わった旨の通知  心配はいりません(普通は紳士)
 これで決着が見えました。

 

 「残債1000万円ですが100万円で解決しませんか?」
 とサービサー氏。
 「100万円は無理ですが10万円なら・・・」
 と交渉。
 サービサーの債権仕入れ額はタダ同然、どこか何10万円かで決着できるはずです。
 その何10万円を払えば残債は消えます。

 

  やっと決着、 やっと気分爽快   セカンドライフの始まりです。

 

 

注: 参考としてお読みください。

 

 

 

 

 

 

 

 

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