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マンション管理費延滞金に注意

マンション売買時又は競売等のときは注意しなければなりません。

 

親死亡で子が単純相続ならば子が一切を引継ぎ、親の未払い電気代水道代も子に支払義務があります。

 

相続人は「包括承継人」といわれ一切を承継します。
親にマンション管理費修繕費の滞納があれば包括承継人が払います。

 

では、相続ではなく売買ならどうなるでしょう・・・
マンション所有権を引継いだ買主は「特定承継人」
原則は何も引き継ぎません。買主が未払いのままの電気代水道代を買主が負担することはありません。
しかしマンション管理費等は特別扱い。
各マンション管理規約は「延滞管理費は特定承継人が負担する」と定めているはずです。
滞納されるとマンション維持管理に支障を生ずるからです。

 

標準管理規約26条(承継人に対する債権の行使)
「管理組合が管理費等について有する債権は区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。」

 

でも第三者の将来の買主、つまり他人に「払え!」なんて勝手に決めることが許されるのか(・・?
区分所有法がOKと定めているので「払え!」は有効です。

 

区分所有法8条「区分所有者への債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。」

 

 

売主(前所有者)Aは管理費滞納額100万円のままマンション売却。
買主Bは「管理費滞納があるなんて知らなかった。又は知らされていなかった。」
でもBは「特定承継人」。
管理組合はBに対し「Aの滞納分をすみやかに払え!」と請求できます。
管理組合はAだけでなくBに対しても当然に請求できます。

 

<売主は転売しても逃げられません>
例えばですが、Bが滞納のままCに転売し逃げても管理組合はCだけでなくBにも請求できます。
中間者たる特定承継人Bについても、ひとたび債務負担すべき地位に就いた以上支払義務が生じます。
利益を享受する一方で責任を懈怠したまま区分所有権を第三者に移転したのであるから、区分所有権を喪失した後も区分所有法8条の責任を
負わせる。

 

 

 

<競売物件でも同じこと>
贈与売買等契約による譲受人と、強制執行担保権の実行での競売による買受人とを別異に扱う理由はない。
区分所有法8条の特定承継人には強制執行担保権実行競売による買受人を当然包含する。

 

裁判所執行官が調べ、滞納額を競売物件資料に間違いなく記載するので滞納額は解ります。

 

管理組合としては滞納の事実を事前にしっかり競売参加者に伝えたい。競売事実を把握したら積極的に裁判所へそれを伝えます。
それが「配当請求」。競売代金から滞納分を優先して支払ってくださいと。
管理費等は「先取特権」だから優先請求できるのです。
先取特権とは他の債権者に優先して弁済を受ける権利(抵当権には劣後します)です。

 

区分所有法7条「区分所有者が規約や集会決議により他区分所有者に対し有する債権(つまり管理費修繕積立金)は・・・先取特権を有する。」

 

競売の多くは抵当権によるもの。抵当権者の次に優先され(一般債権者より先)弁済を受けます。
現実は抵当権者が全額取ってしまい回収ゼロが普通。
ただ全競売参加者に「延滞100万円の債務を覚悟しろ」とは伝わるはずです。

 

因みに、支払能力は別として競落人Bは滞納負担分を支払った後に元所有者Aに対して求償することができる。  回収は難しいとは思いますが・・・・

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