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相続での家庭内トラブル回避策

相続では家庭内(身内)のトラブルが付き物

 

不動産を相続したが、一つの不動産に相続人全員の共有名義
これって問題が起きても不思議ではありませんよね。

 

相続が発生するまでは仲良し兄弟だったのが、相続により縁を切る騒ぎに発展
よく耳にする話しですよね。

 

 

 

遺言信託

 

遺言信託で不動産を遺言執行者が売却 って方法があるのを御存じですか(・・?

 

「被相続人(遺言者)は、遺言執行者(信託銀行)を介して相続不動産を換価処分してもらい売却代金から経費を控除した残額を割合で遺贈する。」
といった公正証書遺言
不動産を売却してお金で分けます。

 

執行者は信託銀行。

 

「遺言執行者は相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を有する(民法1012条)」
遺言執行者は不動産の売却権限を持ち、相続人に通知はしても、相続人の意向に従う必要はありません。

 

「遺言執行者がある場合には、相続人は、相続財産の処分その他遺言の執行を妨げるべき行為をすることが出来ない(民法1013条)」
遺言執行者の意向に逆らい相続人が自分で売却しても売買は無効になります

 

トラブル回避には、いい方法だと思います。

 

 

 

しかし、こんな事例に注意!

 

では売れた金額が相続税評価か (・・?

 

土地は100坪(古屋付)、路線価評価は1億円で信託銀行(遺言執行者)が売主となり売却します。

 

平成20年8月 遺言作成
平成21年1月 相続

 

平成21年2月 仲介依頼
平成21年3月 相続不動産を売却(売却価格6500万円)

 

仲介は信託銀行不動産部ではなく信託銀行依頼の某仲介不動産会社。
4月に買主不動産業者が3区画に分筆。その業者は5月までには3区画とも販売完了。

 

さて相続税はどうなる(・・?

 

6500万円で売却の土地です。
路線価評価額1億円ですが6500万円で申告します。しかし、税務署は1億円で課税処分。

 

税務署側 ↓
6500万円とは買主の希望する通りの価格、つまり言い値だった
売主である信託銀行は瑕疵担保責任を負わず建物解体費用等は買主負担の契約にした
相続開始から2ヶ月以内の売却となり売り急ぎ

 

だから6500万円は不特定多数間で決まる時価(客観的交換価値)ではない。
よって評価は6500万円ではなく路線価評価の1億円。
そもそも公示価格と近隣取引事例による実勢価格は1億2000万円だ。

 

納税者相続人側 ↓
遺言により遺言執行者が売主として売却するので、相続人は売却に参加できず遺言執行者の処理に従うことしかできない。
自分の意思ではどうにもならないのだから実際に売れた6500万円が時価だ。
売り急ぎでないし、開発用地なので安くなっても当然だと、鑑定評価書も用意して、6500万円だと主張

 

 

国税不服審判所の判断によると・・・
仲介業者は数社に価格提示なしで売り込み、その買主が6500万円といったのでそうなった。
売却土地の利用状況、環境、地籍、形状等は公示地と全く同一で、開発用地に限定されない。
財産評価通達(路線価評価)により難い「特別の事業」はないから路線価を使うべき。
税務署の処分は適法。「6500万円で叩き売った」だけで、6500万円は時価ではないと結論。
尚、審判所は時価1億円2000万円と認識していますとまで・・・

 

特別の事情がなければ路線価評価です。
「実質的な租税負担の公平を著しく害することが明らかな特別の事情がある時に限り、路線価によらない時価(鑑定評価)申告が認められます。

 

 

買主は僅か2ヶ月で売り切ります。いい仕入れでした。
信託銀行も僅か2ヶ月で売却作業を終わらせたのですから、いい仕事をしたのでしょう。
ただ、売る仕事だけが仕事であり、高く売る為の努力は仕事ではなかったよう。

 

信託銀行側は、面積が大き過ぎで6500万円だと相続人に事前説明はしています。
しかし、「相続人は売却に参加できず、遺言執行者の処理に従う事しかできない」と相続人に言われています。
つまり、いいように売られてしまった・・・

 

これが、その遺言信託でなければ、知合いの仲介業者に頼めて丁寧な売却が出来ていたなら・・・

 

遺言信託に限らず、会ったばかりの遺言執行者に、条件も付けずに売却するまで一任すると、こんな結末になるかもしれません。

 

 

 

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