不動産譲渡税 節税対策
＜ 居住用財産 ＞
（賃貸にした元自宅 編）
（1）2年前の転勤で引越した元マイホーム。
不動産会社に預けて賃貸へ。
毎月、家賃が入金。
2年経過し賃貸借契約の更新、不動産会社から通知が来ました。
「更新ですが、売りませんか？ 今売却すれば居住用財産の3000万円特別控除が使えますよ」
そこで疑問です。
賃貸中で家賃を受け取っています。
これでも居住用財産の特例が使えるのでしょうか(・・?
A： その元マイホームは税務上ではまだ「居住用財産」。
だから3000万円の控除が使えます。
借地人付きの利回り物件としての売却であっても「居住用財産」に該当します。
賃貸物件なのに居住用財産として3000万円控除が使える、夢のような話しです。
（2）マイホームを新築物件に住み替えです。
新物件に引越しが完了し住民票を移転しました。
その引越し1週間後に、元マイホーム売却の売買契約です。
1週間前に引越し済みなので現況は空き家ですが・・・
引越し後僅か1週間であっても現況はマイホームではなく「空き家」。
居住用財産3000円控除は使えるでしょうか？
A： 僅か1週間であっても現況はマイホームではなく「空き家」に違いありません。
ただこれで3000万円控除がダメと言うなら、世の中のマイホーム住み替えの多くで特例を使えません。
しかし、譲渡税の「居住用財産」は引越して3年経過後の12月31日までに売却の元マイホームです。
ゆえに、3000万円控除は使えます。
「居住用財産」とは 措置法31条の3
①居住の用に供されている家屋
②居住の用に供されなくなった家屋（居住の用に供されなくなった日から同日以降3年を経過する日の属する年の12月31日までの
間に譲渡されるものに限る。）
③この家屋及びその敷地の用に供された土地等
生活しているままで買主内覧を経て売却したら①のマイホーム売却。
引越し後僅か1日後でも「マイホーム」ではなく、②の「供されなくなったもの」
つまり「空き家」売却でしょう。
売れないまま2年後売却なら間違いなく「空き家」売却です。
譲渡税では「マイホーム」と言う概念はなく、あるのは「居住用財産」と言う概念です。
引越して3年経過後の12月31日までに売却したなら、それが「居住用財産」なのです。
売却時に「マイホーム」かどうか、いつ引越しをしたかは関係なし。
課税側は割り切ったのです。
3年経過の年末まで売却なら条件つけず全てOK。
その間、何に使っても自由。
賃貸でもOK。
居住を厳格判断すると納税者と揉めて面倒。課税側は割り切って期限だけを条件にしました。
だから、前記（1）も（2）も「居住用財産」なのです。
（管理案件を仲介案件へ）
不動産会社にとって前記（1）通知は商売に有効。
管理物件が仲介物件に化け不在者所有の管理物件ゆえ専任媒介になるはず。
賃借人任意退去時も通知は有効。
管理物件に限らず、3年前引越しの後、空き家のままの前住民への「年内売却なら3000万円控除が使えます」
含み益物件だから3000万円控除で節約です。
近年値上がりした大都市部マンションや、先祖代々の戸建て住宅等がたいしょうです。
「12月31日までの売却」とは・・・
年内に売買契約を契約し、その契約日（引渡日でなく）を譲渡日として確定申告すれば、引渡は翌年になってもOKです。
土地は居住用財産ではない・・・
「居住用財産」は「家屋」のこと。
家屋と一緒に売却する敷地に限り居住用財産と扱います。
だから家屋取り壊し御の土地だけ売却はダメです。
すると「売り易くするため古屋を取壊し更地にして売る」売却手法がだめに。
そこで例外、取壊し後1年内に売却締結すれば、その間土地貸付等をしていないことを条件に、土地だけ売却（3年経過後の年末まで）
でも「居住用財産」。
注： 「居住用財産」は「住んでいた」財産です。「住んでいたことにした」財産や「住民票を移しただけ」の財産は ダメです！！！
