将来性,稼げる,職業

資金を 稼いだら  その1

人の褌で相撲を取る(仲介業務)を要領よく熟せば、次は「中古物件を仕入れる」です。
前にもお話しした通り2000万円の中古物件を仲介が成約すれば150万円弱の仲介手数料報酬が貰えるのです。
仲介する物件によって販売価格が違いますので仲介手数料の額はまちまちになるでしょうが、5案件くらい成約すれば中古物件を1棟仕入れる資金はできるはずです。

 

但し、片手の仲介手数料では効率が良くないので仲介物件は売主直の物件にして両手の物件のみ手掛けるようにしてください。

 

(片手 : 先物物件では客付け業者に買主の方からの手数料しか入りません)

 

物件の仕入れ方ですが、比較的安価で仕入れられる方法は「空家を狙う」です。
今現在、社会問題となっている空家問題があります。
家の所有者が高齢のために施設へ移動したり、人生を全うしたお方が亡くなられ、尚且つ相続人がその家に住まない場合は賃貸で貸し出するか売却するかですが、賃貸ですと貸せる状態にするためリフォームをしなければなりません。
その場合は纏まった費用が相続人に掛かるため、比較的現状で売却する方の方が多いようです。

 

現状販売ですので中古住宅の売値は安価です。

 

築年数や土地建物の規模または土地の環境によって価格は変わってきますが、
物件によっては400万円から500万円で販売される物件もあります。
(地域によってはリフォームしたら豹変するような物件が150万円で販売されていたこともあります)

 

※注  ある地域を対象としていますので参考としてお読みください。

 

相続人の方もできるだけ高く売却したいのは人情ですが、リフォームされていない物件はそうそう希望値で売れるものではありませんので、指値が利いたりします。
例えば、700万円で販売していたが1年位経っても売れない物件等は500万円なら買いますよって言えば割とすんなり指値が通ったりもします。

 

この指値の200万円は仕入れてからの販売価格の利益率に反映されますので
儲かります。ただし、リフォームしてから販売するのは絶対条件です。
貴方のセンスにもよりますが仕入れた物件は立派な中古物件へと化けますので
利益率が高くなるのです。

 

リフォーム工事はフルで300万円程度(築20年〜築30年の物件)が一般的で
ユニットバス交換、キチン交換、洗面台交換、トイレ交換等の水廻りや
壁天井のクロス張替、畳の表替え、障子襖の張替及び屋根外壁の全塗装がメインになるでしょう

 

 

利益のイメージ的にはこんな感じ
       ↓

 

物件販売相場     1380万円

 

物件仕入れ費用    500万円
リフォーム工事費用  300万円
その他 諸経費    100万円 (HP使用料、物件PR掲載料等,税金)
   利益      480万円

 

えっ  そんな簡単に何千万の物が売れるかって ?
売れます! ただ買手の気持ちになって物件を仕入れないといけません。
自分が仕入れたこの家に、自分が住みたくなるような建物や住んでもいいと思えるような物件を仕入れる事は忘れてはいけません。
他人が住む家だからという「心」で仕入れた物件は売れません。自分が住みたいと思わない物件は誰も住みたくありません。

 

それと多少はセンスも必要かも?れません・・・リフォームの仕方によって、お客様のセンスに対する好き嫌いが多少あります。
例えばクロスの柄ですが柄の種類は沢山ありますので、個性を出そうとするとお客様の趣味に合わなかったりします。
難しいと思ったら白系で無何に仕上げると良いでしょう。

 

 

 

 

1年に一物件を販売すれば、利益が一般サラリーマンの年収位になってしまします。

 

もし販売する物件数を数多く扱った場合の事を考えてみて下さい。
一人社長の不動産屋さんが超いい車に乗っているのは極自然な事なのです。

 

こんな世界が現実にあるんです。
やらない手はないでしょう(`´)


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