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再販物件(賃貸物件)のリフォームのコツ 〔浴室編〕

さて物件を仕入れたはいいが、何処をどの様にリフォームすれば良いものか ですね。

 

リフォームの工事範囲はやはり販売価格に繁栄されますので、販売者の経営方針によっても変わってきます。

 

極端な話しをすると二つの内何方にするかですね
細かい所は気にしないでこれと言って汚い所が目立たない程度にリフォームして物件の価格を安価に抑え値段で売るか
または、新築に近い位の徹底したリフォームで新築そっくりさんの様に販売するか

 

何方の方が売り易いかは販売者の感性で決めるしかないですね。
地域性もありますのでどちらの客層が多いか(反響があるか)判断する訳です。

 

 

此処では徹底したリフォームをする事を過程して説明します。

 

先ずは一番気になる水回り
水回りが汚いと先ずは売れません。

 

(浴室)
今はユニットバスが一般的でコストも抑えられるしメンテナンスも容易なことからお決まりです。
グレードはピンキリですので販売価格に見合ったグレードにするのが良いでしょう。

 

既存の浴室の施工方法によって手間がかなり違ってきます。
既存の浴室がユニットバスでしたら比較的簡単に解体できるのでコストも抑えられます。
しかし、築30年前後の建物だと浴室がタイルで施工されていて結構手間の掛かる作業になります。
壁、床のタイルを解体しなければなりません。
これが工事をやった人じゃないと解らないくらい大変です。

 

ユニットバスが世の中に出てくるまでは職人さんが手間を掛けて仕上げたんですね。
タイル下地のモルタルまで解体するとかなりの産業廃棄物がでますし重量も半端じゃないです??

 

タイルの撤去が終了したら、今度は給排水管の接続を施工します。
給水給湯は今や樹脂管ですので鉄管から比べたら涙が出るほど楽になりました。
排水管はユニットバス支柱の位置に注意しなければなりません。
支柱が来る位置に排水管があると干渉してしまうのでやり直しになってしまいます。
場合によってはユニットバスを設置する床(コンクリート部)の高さ調整をする必要があります。
支柱の長さは種類がありますが対応出来ない程の高さだった場合は土間コンクリート打設しなければ
なりません。

 

次は念のために防蟻処理を行います。
タイルのひび割れ個所から水が浸透し、土台等の木材を腐食させるのは珍しい事ではありません。
殆どと言っていいほど木材の腐食やシロアリによる蟻害が発見されます。
状況によっては土台等の交換をしますが、その際に防蟻処理をしっかり塗布します。

 

次に電気関係の配線や換気扇のダクト施工
旧浴室の換気扇の排気口がうまく利用できればラッキーです。
高さ等が合わなければ旧排気口を塞いで新規排気口を開けるなどこれまた大変な手間が掛かります。

 

次にサッシ関係です。
これも上手く収まればいいのですがユニットバス1616タイプ(1坪タイプ)のスペースにサッシが6尺用(入隅タイプ)が入っていたりすると
ユニットバスの開口可能範囲を超えてしまい基本的に収まりません。
4尺5寸幅の窓に交換したり、無理に収めるためのスペーサーを使って何とか納めます。
窓を交換すると当然窓周りの補修が発生します。
外壁など同じ建材が無い場合などは、補修跡を必然的に見せるのにセンスと技量が必要になります。

 

次にユニットバスのドアです。
これも又旧浴室のドアサイズと違いますのでドア開口をユニットバスのドア寸法に合わせドアが施工できるように
補修工事が発生します。
これは木工事で主に大工さんが施工します。
ドア枠等の幅に注意しながら収まりを考えて施工します。

 

ユニットバス組立施工はメーカー指定の職人さんが2名1組でおおよそ1日で組み立ててしまします。

 

その後、設備工事屋さんが給水給湯管の接続、電気屋さんが換気扇ダクトの接続スイッチ取付、クロス屋さんが
浴室ドア周りのクロス張替え工事(一般的には脱衣室全部を張替えます)

 

 

簡単に説明していますがそれでも浴室のリフォーム工事でこれだけの手間が掛かるのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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