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再販物件(賃貸物件)のリフォームのコツ 〔屋根外壁塗装編〕

再販するにあたって重要なのは、お客様からの見た目(物件の第一印象)です。

 

屋根や外壁は高圧洗浄で洗っても洗っただけでは必ずしも綺麗になるとは言えません。

 

寧ろ、高圧洗浄で洗ったのが原因で思わぬ失敗をする場合があります。
塗替え歴のある屋根の場合などは以前に塗った塗料が剥がれてしまって斑模様になってしまったりします。
外壁などは高圧洗浄の圧力が一定では無い為、洗った個所がミミズ模様になったりします。
また外壁がサイディングの場合はジョイント部にシーリング処理が施工されていますが、シーリングが硬化してた場合などは
洗浄によって剥がれてしまったりします。

 

従って、ある程度築年数が経っている物件は塗替えが基本と言えます。

 

留意点として塗替えをする場合は「雨漏りの可能性」がある個所(怪しい部分)は塗替え施工する前に良く下地処理を行います。
下地処理方法は場所や施工材料によって変わってきます。
実は、この作業が一番大事で屋根及び外壁の塗替えの目的は見た目よりも「雨水の侵入を防ぐこと」が最大の目的です。

 

屋根材にスレート(コロニアル)などがありますが、ただ塗料を塗布して隙間なく塗れば良いというものではありません。
隙間なく塗布してしまうと隙間から侵入した雨水の逃げ道が無くなってしまい返って雨漏りの原因になってしまいます。
屋根の塗替えをしたばっかりに雨漏りが発生しては洒落になりません。
塗装屋さんによってはプロでもこの原因を作ってしまう業者さんもいるようですが・・・
コロニアルの場合は屋根材と屋根材の重ね部の先端にスペーサーという部材(侵入した雨水を逃がすための部材)がありその部材でわざと隙間を
作り塗料を塗布しても雨水の逃げ道が無くならないようにします。

 

屋根の場合は屋根材が瓦葺き、コロニアル葺き、鋼板葺きと建物のデザインによってありますが、屋根材の直下には何が必要だと思いますか?
屋根材の直下にはアスファルトルーフィングというシート状の材料が張ってあります。
屋根材だけでは収まりの複雑な部分などは雨水が侵入してしましますので、このアスファルトルーフィングで野地板(屋根の平面部材)を被せてしまします。
これで万が一雨水が侵入しても、アスファルトルーフィングの上を雨水が流れて行きますので雨漏りは防げます。

 

問題はこのアスファルトルーフィングが劣化している場合です。!
張りかえる場合は屋根材をいったん剥がさなくてはなりません。
この場合は屋根の葺き替え工事になり費用も結構嵩みます。

 

コロニアルの場合などは「カバー工法」と言い既存の屋根材(コロニアル)を剥がさないでコロニアルの上に新しい屋根材を葺いてしまします。
カバー工法はコストを抑えるために考えられた工法ですね。

 

 

外壁塗装に関しては、外壁材も多様化していて一概に言えませんが、窯業系サイディングや鋼板(ガルバリウム鋼板)が多いようです。
外壁も外壁材の下に防湿シートが張ってあり屋根と同じく直接雨水が侵入するようなことはありません。

 

(※ 築年数の経っている建築物や倉庫などの簡易的な建築物には防湿シートの張っていない建物は多々あります。)

 

窓周りなどや換気扇の外壁貫通部は防湿シートのジョイント部を防湿テープで処理するのが通常当たりまえになっていますので
比較的新しい建築物は雨水の侵入は余程施工が不良でない限り、発生はしない工法で建築されています。

 

それでも雨漏りが発生した時には原因を見つけるのには相当経験の積んだ職人さんでないと、原因を特定するのは難しいです。

 

 

 

 

 

 

 

 

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